杭州首套房贷利率史上最低 还要不要提前还？

过完春节回来，杭州白领沈女士盘算提前还贷，但到底该选缩减贷期还是减少月供，她想不好。

前天的一则“降息”消息让她更纠结了。去年存量房贷批量调整，让她的房贷利率从5.15%降到4.2%，这次LPR再次大幅下调，房贷利率将变为3.95%，那还要不要提前还？

另一位白领程先生也在谋划提前还贷，手里有一笔大额存单到期了，接下去怎么打理？他的房贷利率是3.56%（LPR减39基点），远低于多数购房者。

不少房贷族有这个疑问，目前杭州的首套房贷利率已经来到历史最低水平，还要不要提前还贷？

去年存量房贷利率批量下调，多数杭州人的利率都降至LPR减20基点或者LPR，部分甚至更低。按照2月LPR 3.95%来算，无论是新增贷款还是存量房贷，杭州首套房利率均已步入“3时代”。

即便是上一轮杭州楼市起飞期间“上车”、房贷利率超5%甚至6%的购房者，现在也基本都降到了LPR。

春节前后是提前还贷的高峰期。手里有闲钱要不要提前还贷，最直接的是和投资收益对比。当存款、理财产品等无法覆盖房贷利息，购房者们往往选择了降杠杆、减轻负债压力。

例如程先生，他刚刚到期了一笔三年期大额存单，年利率4%出头，高于房贷利率，近两年一直是“以存养贷”。随着银行密集调整存款利率，目前的三年、五年大额存单利率甚至到不了3%。

“比来比去还不如房贷利率。”他说。

根据普益标准监测数据，今年1月新发开放式理财产品、封闭式理财产品的平均业绩比较基准为3.23%和3.34%，略低于房贷利率。

我问沈女士，“不打算做别的投资吗？”

她回答，“现在也没什么好投资的。”

没什么好投资的，也是众多购房者的心声。对于他们来说，提前把房贷还了，就是当下最好的无风险投资。

要不要提前还贷，怎么还？

前几年很多人喜欢借新还旧，手里有闲钱把利率5%甚至更高的房贷还了，再去借利率较低的信用贷或消费贷当作备用金，当时这类贷款的利率在4%-5%之间。

超过一个百分点的利率差，对于饱受房贷压力的购房者而言，能减轻的月供压力不止一点点。

而当前的信用贷、消费贷利率也跟着下降，能申请到的利率多在3%-3.5%。也就是说，现在依旧可以这么做，但优势已大不如前。

回到灵魂之问：要不要提前还贷？

算明白利息这笔账只是一方面，具体到个人是否提前还贷，还要结合个人收入结构、经济指标走向、生活周期等因素共同评估。

比如，考虑到货币发行和通胀因素，房贷的实际利率大概率低于名义利率，也就是常说的，10年前的3000元月供放在现在没有任何压力，如今的万元月供在10年后大概率也是如此。

另外大多数购房者贷款时选择的都是等额本息，一开始还的多是利息，本金少。如果还款周期已经超过了三分之一，这个时候再提前还掉本金，意义不大。

提前还贷的另一个要点是“足够”。如果你手里的余钱不是很多，流动资金不充裕，把这些钱全部用来还贷款，真要用到钱的时候就麻烦了。

当然，如果你坚持要提前还贷，要注意方式。提前还贷可选缩短贷款年限和减少月供两种方式，其中，缩短期限更能节省利息支出，如果月供压力不大的，可以选择这个方式。

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